DNB: beter investeringsklimaat noodzakelijk voor bouwambities private huurwoningen

De Nederlandsche Bank (DNB) stelt in een op 22 juli 2026 gepubliceerde analyse dat een beter investeringsklimaat nodig is om de bouwambities voor private huurwoningen te realiseren. Zonder extra investeringen dreigt een tekort aan kapitaal voor de beoogde nieuwbouw, terwijl private huurwoningen een belangrijke bijdrage moeten leveren aan de uitbreiding van het woningaanbod, aldus DNB (dnb.nl).

Het kabinet streeft naar circa 100.000 nieuwe woningen per jaar. DNB schat de totale financieringsvraag hiervoor op ongeveer 40 miljard euro per jaar, waarvan ruim 6,4 miljard euro voor nieuwe private huurwoningen buiten de corporatiesector (zowel gereguleerd als vrije sector). Dat blijkt uit de DNB-analyse ‘Voldoende vraag, tekort aan kapitaal: Wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren?’ (dnb.nl en PDF).

Nederlandse institutionele beleggers, vooral pensioenfondsen, investeerden in 2025 zo’n 3,6 miljard euro in private huurwoningen – ruim de helft van de geschatte jaarlijkse behoefte. Zij zullen naar verwachting niet de volledige additionele financiering voor hun rekening nemen. Internationale investeerders trokken zich sterk terug: hun jaarlijkse investeringen daalden van ongeveer 1,2 miljard euro in 2022 naar praktisch nul in 2025. Dit hangt samen met hogere rentes, de afschaffing van het regime voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI), een hogere overdrachtsbelasting en huurprijsregulering, schrijft DNB.

Ook particuliere beleggers trekken zich terug. In 2024 en 2025 verdwenen circa 66.000 woningen uit de private huursector, doordat zij meer verkochten dan aankochten. Investeren is minder aantrekkelijk geworden door hogere rentes, wijzigingen in de box 3-heffing en strengere huurprijsregulering via de Wet betaalbare huur. Deze factoren verlagen de directe huurkasstromen en drukken waarderingen, waardoor verkoop aan eigenaar-bewoners aantrekkelijker wordt, volgens de analyse.

DNB doet drie concrete aanbevelingen. Ten eerste moet er meer beleidszekerheid op de lange termijn komen voor (internationale) beleggers, met een voorspelbaar en stabiel regelgevend kader en tijdige aankondiging van wijzigingen. Ten tweede moeten bovenwettelijke gemeentelijke eisen worden teruggedrongen en lokale regelgeving gestandaardiseerd, zodat projecten financieel haalbaarder worden. Ten derde moet de Wet betaalbare huur bij de evaluatie in 2027 expliciet worden bekeken op effecten voor nieuwbouwfinanciering; een zwaardere weging van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) kan belemmeringen verminderen, vooral in gespannen markten.

De vastgoedsector reageert instemmend. NEPROM-directeur Fahid Minhas laat weten de analyse volledig te herkennen en wijst erop dat eerder ook de Raad van State, het IMF en de ECB tot vergelijkbare conclusies kwamen, meldt Vastgoed Insider (vastgoedinsider.nl). IVBN benadrukt dat er voldoende kapitaal is, maar dat dit is weggejaagd door een onaantrekkelijk investeringsklimaat, en pleit voor integrale invoering van een eerder gepresenteerd zevenpuntenplan.

Econoom Arnoud Boot noemt de studie politiek gevoelig in een reactie bij BNR, omdat DNB nu de analyse levert die het ministerie eigenlijk vóór invoering van maatregelen als de Wet betaalbare huur had moeten maken. Hij leest het rapport als een veroordeling van het woonbeleid van toenmalig minister Hugo de Jonge, dat volgens hem ontmanteld moet worden (bnr.nl). Ook andere stemmen uit de sector wijzen erop dat eerdere waarschuwingen, waaronder van DNB in 2024, zonder voldoende gevolg bleven.

DNB benadrukt dat maatregelen voor betaalbaarheid het rendement op nieuwbouw kunnen beperken en dat een zorgvuldige afweging nodig is tussen voldoende nieuwbouw, een betaalbare huurmarkt en investeringsprikkels. De bouwambities moeten blijvend op haalbaarheid worden gemonitord. Mainstream media als NOS en De Telegraaf besteedden aandacht aan de kernconclusies van het rapport (nos.nl; telegraaf.nl).